Loại hoạt động thẩm định giá trị

Chi phí - một trong những đặc điểm quan trọng của đối tượng của giao dịch dân sự. triệu chứng của nó là gì? Làm thế nào để chi phí của các phân loại? mục đích trong công việc kinh doanh hoặc trong một realtor thực sự tính toán số liệu và bởi những gì phương pháp là gì?

"chi phí" và "thẩm định" là gì

Trước khi khám phá các loại chi phí và cơ sở liên quan để phân loại của nó, để xác định rằng nó đại diện. Tiêu chí mà sẽ cho phép cô để đưa ra một câu trả lời rõ ràng, trong một môi trường kinh tế toàn cầu và Nga đủ. Trong số phổ biến nhất là: giá trị - là số tiền mà được thiết lập như là một điều kiện của giao dịch trong quá trình tương tác của các đối tượng của quan hệ dân sự trong thời gian dự kiến chuyển giao quyền sở hữu hoặc các cơ chế khác để sử dụng đối tượng. Đổi lại, thuật ngữ "thẩm định" được gắn liền với cơ chế xác định số tiền trong câu hỏi.

đánh giá các khía cạnh

Đối tượng đánh giá có thể là bất động sản, dịch vụ, vận tải, hàng gia dụng, sở hữu trí tuệ - tất cả những gì được cung cấp bởi luật dân sự như một môn học có thể cho các giao dịch liên quan đến cá nhân và pháp nhân. Các thủ tục liên quan đến việc định nghĩa về giá trị tiền tệ, mà chuyển từ một đối tượng khác là cơ sở pháp lý cho việc chuyển giao quyền sở hữu, nó được thực hiện bằng các phương pháp được công nhận bởi cả hai bên. Họ cũng có thể cung cấp cho bên thứ ba, nhưng tùy thuộc vào thỏa thuận với các bên chính trong giao dịch.

Một số loại giá trị hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ có thể được xác định, tùy thuộc vào bản chất của mối quan hệ, theo yêu cầu của các bên hoặc do yêu cầu pháp lý. Ví dụ, trong các giao dịch bất động sản đòi lại các dịch vụ của thẩm định viên, trong nhiều trường hợp, cần thiết cho việc đăng ký quyền sở hữu.

Cách tiếp cận được sử dụng trong việc đánh giá

Đánh giá, cũng như, ví dụ, xác định loại giá trị, có thể được thực hiện trong khuôn khổ của phương pháp tiếp cận khác nhau. Thực tiễn kinh doanh của Nga đã phát triển ba cơ bản: thu nhập, so sánh và chi phí. Hãy xem xét bản chất của họ.

Các mô hình doanh thu bao gồm sự tham gia của các kỹ thuật dựa trên tính toán số tiền thu được dự kiến từ việc sử dụng khả năng của chủ sở hữu mới của đối tượng thẩm định - ví dụ, tiền thuê nhà. mô hình so sánh liên quan đến việc nghiên cứu các con số, đặc trưng cho loại giá trị tài sản của một số đối tượng với những người khác, rất giống nhau về đặc điểm cơ bản. Ví dụ giám định để xác định tỷ lệ tiền mặt thích hợp cho các căn hộ, như một quy luật, nghiên cứu phục vụ hiện có trên thị trường. Là một phần của chi phí mô hình tính toán các chi phí có thể được yêu cầu từ quan điểm của việc duy trì các cơ sở trong tình trạng chức năng thích hợp. Nếu, ví dụ, một người mua một chiếc máy kéo, sau đó thuê họ để giám định viên phải xác định giá trị này loại phương tiện giao thông, đưa vào tài khoản các chi phí tiềm năng liên quan đến sửa chữa thiết bị.

Kết quả của việc định giá

Khi giá trị của các loại tài sản được phân tích và đánh giá tương ứng được đưa ra, kết quả có thể hoạt động như một hướng dẫn để xác định mức giá cuối cùng của giao dịch. Hoặc cho các mục đích khác - ví dụ, trong hợp đồng bảo hiểm, cho vay, bán cổ phần, vv Hãy xem xét những gì phân biệt loại giá trị trong việc đánh giá của các đối tượng khác nhau của các chuyên gia Nga ... Và làm thế nào các thông tin liên quan có thể được sử dụng trong thực tế.

phân loại chi phí

Những loại chi phí của một đối tượng đánh giá cô lập các chuyên gia hiện đại? tiêu chí phân loại ở đây khá nhiều. Hãy xem xét một trong những phổ biến nhất giữa các mô hình kinh tế Nga.

Nó hiện diện, đặc biệt là giá trị thị trường. Đây là mức giá, giá trị trong số đó là cố định tại thời điểm đánh giá của đối tượng, với điều kiện là nó dự kiến sẽ bán trong phân khúc cạnh tranh. Tức là điều kiện bắt buộc xác định giá trị đúng - sẵn có của thông tin công cộng trên các nguyên tắc định giá hàng hoá, sự vắng mặt của nhân tố bên ngoài quan trọng (điều chỉnh) ảnh hưởng đến giá cả.

Có trong mô hình này giá trị đầu tư. chỉ số của nó được xác định cho mục đích cung cấp thông tin đến địa chỉ của những người quan tâm đến việc đầu tư vào một đối tượng. Trong một số trường hợp, giá trị đầu tư có thể trùng với thị trường. Nhưng đây không phải là luôn luôn như vậy. Đôi khi cùng một lúc như đầu tư được tính toán và giá trị thanh lý của đối tượng. Giá trị của nó thể hiện khả năng kích thước của doanh thu tốt sau khi bán lại của đối tượng giao dịch.

Có giá trị địa chính. Mục đích của việc thành lập doanh nghiệp - bước vào một đối tượng trong một nhà nước hoặc chi nhánh đăng ký nhất định và sau đó sử dụng các thông tin báo cáo có liên quan. Như một quy luật, trong trường hợp này, chúng ta đang nói về tính thuế. giá trị địa chính thường là thấp hơn so với thị trường, nếu chúng ta nói về bất động sản, tương đương khoảng tương đương với nó.

Ngoài ra còn có một điều như chi phí bảo hiểm. Nó liên quan đến việc tính toán giá trị của một hợp đồng thanh toán bảo hiểm. Trong một số trường hợp, đồng thời nó cũng được tính toán, và các chi phí thay thế của đối tượng. Điều này xảy ra, ví dụ, nếu một thỏa thuận phù hợp với các công ty bảo hiểm không chịu bất cứ bồi thường bằng tiền, và để đưa đối tượng đến tình trạng chức năng ban đầu của nó khi hư hỏng hoặc thất bại.

Do đó, chúng tôi đã kiểm tra 4 loại giá trị mà là phổ biến nhất trong các trường kinh tế Nga, cũng như một vài bổ sung chúng. Danh sách này chắc chắn là không đầy đủ. Có nhiều hình thức đặc biệt của giá trị thị trường, cũng như đầu tư, hoặc đất, liên quan đến các đặc điểm của đối tượng về tình trạng pháp lý cách khác nhau. Bây giờ chúng ta chuyển sang nghiên cứu về bản chất của các đối tượng liên quan mà các tham số liên quan được tính theo khía cạnh của ý nghĩa thiết thực.

Định giá doanh nghiệp

Tất nhiên, các loại cụ thể của các đối tượng, mà giá cả được xác định, rất nhiều. Trong số những người thường xuyên gặp nhất trong thực tiễn kinh doanh Nga - đó là một doanh nghiệp và bất động sản. Trong trường hợp đầu tiên, ước tính tài sản tổng hợp của công ty, nguyên tắc và các hoạt động quản lý mà tạo ra thu nhập. Trước khi loại thăm dò của giá trị doanh nghiệp sẽ có ích để xác định các mục tiêu đối diện với chủ đề của đánh giá phù hợp.

Tại sao xác định các thông số chi phí cho việc kinh doanh? Các tùy chọn đầu tiên ở đây - những triển vọng cho việc bán công ty. Chủ sở hữu của công ty có thể quyết định làm cái gì khác, nhưng thuận lợi nhất để vượt qua hiện tại trong tay của chủ sở hữu khác. Ngoài ra, việc ước lượng doanh nghiệp có thể được thực hiện để nâng cao chất lượng quản lý công ty, xác định những thiếu sót có thể trong công tác quản lý của hệ thống. Một tùy chọn khác - để thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong trường hợp của vốn lưu động là không đủ, hoặc công ty giao nhiệm vụ để mở rộng thị trường, do đó có một nhu cầu vốn bổ sung. định giá doanh nghiệp có thể được thực hiện khi bạn thực hiện một khoản vay - nó thường là đóng vai trò như một tài liệu tham khảo cho việc ra quyết định thuộc ngân hàng phát hành khoản vay.

Chi phí của một đánh giá kinh doanh

Những loại chi phí được sử dụng khi đánh giá các công ty? Những nguyên tắc này thường được sử dụng nhiều nhất? Các loại chính của giá trị được áp dụng để xác định giá trị của doanh nghiệp - thị trường và đầu tư. Theo một số chuyên gia, xem xét khả năng mua công ty, đối tác nên tập trung vào các hướng thứ hai trong việc phân tích các khía cạnh có liên quan. Kể từ khi điển hình "thị trường" giá cho các doanh nghiệp - một con số không nhất thiết phải nói về tiềm năng phát triển của công ty là duy nhất. Nhưng nếu đó là về để lộ chính xác nó, các nguyên tắc then chốt để tính số mong muốn có thể được dựa trên:

- vào việc so sánh các chỉ số có sẵn với những người là đặc trưng của những người tham gia thị trường khác;

- để nghiên cứu những lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp;

- trên một chuyên gia tầm nhìn chủ quan, đánh giá;

- để nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài.

Khi nói đến việc xác định chi phí đầu tư của doanh nghiệp, họ có thể áp dụng các nguyên tắc tương tự, nhưng ngoài nó cũng cho phép sử dụng một số khác:

- mô hình hóa các hành vi của các đối tượng tham gia vào một doanh nghiệp (yếu tố ảnh hưởng);

- tính toán lợi nhuận (tăng giá trị thị trường theo thời gian).

giá trị các chỉ số cụ thể có thể đáp ứng người mua kinh doanh tiềm năng hoặc chủ đầu tư, tùy thuộc vào kích thước ước tính đầu tư trong kinh doanh là gì và những triển vọng cho gian hoàn vốn là gì. Trong nhiều trường hợp, các khoản đầu tư có thể là nguồn gốc của tín dụng. Tầm quan trọng của lợi nhuận có thể không những phải khác nhau từ số không, mà còn để đảm bảo việc trả lãi cho ngân hàng. hướng dẫn bổ sung trong việc ra quyết định của chủ đầu tư, không kể các chỉ số phản ánh giá trị thị trường của doanh nghiệp và đầu tư có thể là:

- khả năng phục hồi kinh doanh tiềm năng (khả năng tạo ra thu nhập cho một thời gian dài);

- tương ứng thời gian hoàn vốn với một doanh nghiệp cạnh tranh (có lẽ cho chủ đầu tư để đầu tư vào một công ty khác, và người mua - mua nó nó);

- mức độ tin tưởng giữa các đối tác.

Các tiêu chí này có thể rất chủ quan. Do đó, hoạt động kinh doanh và giá trị thị trường của các doanh nghiệp đầu tư - các thông số, mặc dù quan trọng, nhưng không phải lúc nào liên quan đến phím số.

Một yếu tố khác có thể - chi phí của những loại công việc liên quan đến định giá doanh nghiệp để đầu tư hoặc mua hàng càng tốt. Nếu điều tra doanh nghiệp có thể kèm theo các khoản đầu tư đáng kể mà không liên quan đến lợi nhuận thực tế (ví dụ, truy cập vào các chuyên gia bên ngoài, kiểm toán viên và các nhà phân tích), có khả năng là một nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng của doanh nghiệp không muốn đối phó với một công ty cụ thể.

đánh giá bất động sản

Nó sẽ hữu ích để tìm hiểu những gì các loại giá trị tài sản là gì, và được thực hiện cách tiếp cận trong việc đánh giá nó. Nhưng trước tiên - như trong trường hợp kinh doanh - xác định các mục tiêu theo đuổi của các thành viên của giao dịch dân sự theo pháp luật của loại tương ứng. Sự cần thiết phải kiểm tra các loại giá trị bất động sản và tìm kiếm các dịch vụ của một giám định viên, có các điều kiện chủ yếu sau đây:

- để được mua bán căn hộ, văn phòng, các tòa nhà hoặc cơ sở khác;

- ước tính tài sản của công ty;

- được xác định bởi kích thước của cơ sở thuế trong các khía cạnh của chi phí sở hữu.

Tất nhiên, trong thực tế, những lý do cho việc thực hiện định giá bất động sản có thể nhiều hơn nữa. Ví dụ, trong một số trường hợp nó là cần thiết để xác định các loại chi phí ước tính, ngoài các thủ tục cơ bản. Hoặc - cách khác - để đánh giá bất động sản với mục đích truyền tải theo nhu cầu nhà nước.

Chi phí thẩm định bất động sản

Trên chúng ta lưu ý rằng các loại chính của giá trị doanh nghiệp - một thị trường và đầu tư. liên quan đến bất động sản các thông số tương tự với, nhưng như một quy luật, ngoài việc có một số một số có thể được điều tra. Cụ thể - các giá trị địa chính của đối tượng và bảo hiểm. Trong một số trường hợp, nó cũng được xác định bởi việc thanh lý. Đặc biệt đối với việc xác định giá trị thị trường của khoản đầu tư và chúng tôi đã thảo luận ở trên. Trong trường hợp của nguyên tắc chung bất động sản và các phương pháp dưới hình thức của họ thường tương tự như những người áp dụng trong xác định giá trị doanh nghiệp. Duy nhất mà họ được sử dụng với khả năng thích ứng tốt hơn với các chi tiết cụ thể của thị trường liên quan, "cạnh tranh" được thay thế bằng "nhà nước" (mức độ sửa chữa, vật liệu hoàn thiện và chất lượng của nó, vv ...), "Margin" - dự kiến "tăng chi phí".

Bây giờ chúng ta học cách tính toán được thực hiện cho số địa chính, bảo hiểm và giá trị thanh lý. Tất cả đều có một số tính năng cụ thể. Mỗi loại xác định chi phí của các đặc trưng bởi các tính năng trong các khía cạnh của phương pháp đánh giá. Chúng ta hãy xem xét chúng.

Khi nói đến giá trị địa chính của tài sản, các thẩm định viên về mất để làm cơ sở phương pháp luận phản ánh trong các nguồn luật có liên quan, Bộ kiến nghị Tài chính và các cơ quan khác chịu trách nhiệm về việc sử dụng thực tế của dữ liệu có liên quan về nhà ở. Trong một số trường hợp, có thể được gọi là tiêu chí cụ thể để xác định giá trị thị trường của tài sản. Có thể nghiên cứu khác nhau tài liệu kỹ thuật.

Nếu nhiệm vụ là để xác định giá trị bảo hiểm của tài sản, trong trường hợp này, như một quy luật, giám định viên được hướng dẫn chủ yếu bằng phương pháp thị trường, nhưng điều chỉnh về nội dung thực tế của các giao dịch bán hàng. Ví dụ, nếu một người mua một căn hộ trên thế chấp, chỉ có số tiền của khoản vay có thể được tính vào giá trị bảo hiểm. Trong trường hợp này, các khuôn khổ thích hợp cho việc tính toán số lượng hợp đồng với công ty bảo hiểm có thể thấp hơn nếu cơ sở đã được thực hiện trong trạng thái tinh khiết giá trị thị trường của căn hộ.

Thế chấp - một ví dụ về phân khúc thị trường nơi mà thực tế có ý nghĩa cho các đối tượng của các giao dịch pháp luật dân sự có thể là giá trị thanh lý của đối tượng. Nếu, ví dụ, người tự nhiên hoặc một tổ chức sẽ không thể thực hiện đầy đủ các điều khoản của các khoản thanh toán tiền vay, các ngân hàng có khả năng đưa ra quyết định về việc bán tài sản nằm trong cam kết. Thậm chí trước khi ký kết giao dịch về đăng ký vay tổ chức tài chính có thể muốn phân tích triển vọng của thanh lý một phần của dự án.

Lưu ý, tuy nhiên, một số chuyên gia xem xét không phù hợp để sử dụng thuật ngữ "giá trị cứu hộ" liên quan đến các giao dịch bất động sản đã phối hợp với các ngân hàng. Thực tế là mặc định của hợp đồng thế chấp không nhất thiết bao hàm một căn hộ chuyển quyền sở hữu của ngân hàng - nó chỉ là một biện pháp tạm trên khoản vay. Trong khi giá trị bán lại thuần túy liên quan đến việc tính giá mà tại đó các chủ sở hữu của đối tượng (ví dụ, kinh doanh) sẽ có thể bán tài sản của họ (ví dụ, do sự phá sản của doanh nghiệp). Vì vậy, để sử dụng thuật ngữ trong câu hỏi, liên quan đến bất động sản, cẩn thận.

Chi phí - liên tục?

Nhiều nhà kinh tế hiện đại tin rằng có. Trừ khi, tất nhiên, nói về một nền kinh tế thị trường, nơi có một nơi tự do cơ chế hình thành giá, dựa trên cung và cầu. Bất kể những gì loại giá trị của hàng hoá điều tra, mỗi một trong số họ - là giá trị bình thường, một mốc xấp xỉ có thể khai thác vào một phần của giao dịch tại một thời điểm. Có, tất nhiên, ngành công nghiệp, nơi mà sự biến động của các chỉ số liên quan là tối thiểu - ví dụ, phân khúc của thị trường, trong đó chủ yếu là các đơn đặt hàng nhà nước. Nhưng nó là khá một ngoại lệ. Khả năng điều hướng môi trường đang thay đổi của giá trị - một trong những lợi thế cạnh tranh quan trọng nhất của bất kỳ doanh nghiệp hiện đại.