Bán đất nông nghiệp. Hợp đồng mẫu bán hàng

Đất thích hợp cho việc trồng thực phẩm cần thiết trong điều kiện của nền văn hóa, được coi là mục tiêu chiến lược ở mọi quốc gia. Ở Nga, trong đó, mặc dù được coi là phần lớn lãnh thổ của mình "khu vực nông nghiệp rủi ro", phù hợp đối với đất nông nghiệp dồi dào, và như bất kỳ tài nguyên hữu ích, họ đang chịu sự giám sát của nhà nước.

Đất nông nghiệp là một chủ đề của giao dịch

Trong perestroika, khi có gần như một sự thay đổi hoàn toàn của khung pháp lý trong nước, nhà nước đã mất đi tình trạng của nó là chủ sở hữu duy nhất của đất nước. Thông qua 1991/04/25, Bộ luật Đất đai của RSFSR và sửa đổi Hiến pháp năm 1978, cá nhân sở hữu một số lượng không giới hạn các trang web cho các nhu cầu khác nhau. Như vậy được thành lập lệnh cấm bán đất nông nghiệp trong thời hạn 10 năm, trong trường hợp tiếp nhận miễn phí của nó, và 5 năm kể từ ngày mua cho một khoản phí.

Tuy nhiên, với việc thông qua vào năm 1993 của Hiến pháp của tất cả các hạn chế đã được dỡ bỏ, và các trang web đã trở nên đầy đủ người tham gia trong kim ngạch dân sự.

Bộ luật Đất đai của Liên bang Nga (RF LC) tại Điều 11.1 xác định các khu vực như một phần của diện tích bề mặt của trái đất, ranh giới trong số đó được thiết lập và đăng ký tại một đạo luật cụ thể. Ngoài ra, họ là bất di bất dịch, chia, không tiêu hao, mọi thứ có thể chuyển nhượng rằng có một tính năng cụ thể theo hình thức tư cách pháp nhân (loại), được thiết lập tùy thuộc vào mục đích của đất.

Trong số những người được liệt kê trong pháp luật của các loại đất sử dụng cho các nhu cầu của sản xuất nông nghiệp, là ở nơi đầu tiên, vì tầm quan trọng đặc biệt của họ đối với nhà nước. Trong phần 1 của Điều 77 của RF LC Chúng bao gồm các mục sau đây:

• Khu vực nằm bên ngoài các khu định cư và dành cho hoạt động nông nghiệp - (. Trại, dự trữ lương thực và vân vân) cây trồng, vật nuôi, cỏ khô, cũng như đối với vị trí của các cơ sở có liên quan.
• Lĩnh vực mà bạn có thể tham gia vào sản xuất nông nghiệp nhưng trong các thể loại khác - giải quyết đất đai và không có rừng vùng đất của quỹ rừng.

Tất cả các mục được mô tả trong thành phần của nó là không đồng nhất, và dự định bán ra sau kiểu của họ có thể bao gồm:

Các bộ phận của đất nông nghiệp

đất nông nghiệp lĩnh vực được ưu tiên trong việc sử dụng cho sản xuất nông nghiệp	đất phi nông nghiệp khu vực với các đối tượng "phụ trợ"
Đất canh tác (lãnh thổ trồng cây)	đường nội bộ
cây lâu năm thực phẩm trồng (vườn cây ăn trái, vườn nho, vv).	Thực vật rừng để bảo vệ chống lại phần tác hại (lửa, gió nóng và vv.)
Tiền gửi - trái đất, trước đây được sử dụng như một lĩnh vực cày, nhưng trái tại phần còn lại để khôi phục lại các thuộc tính màu mỡ	Đất cho các tòa nhà vĩnh viễn hoặc theo mùa, vật kiến trúc và trang thiết bị, được thiết kế cho việc lưu trữ và chế biến các sản phẩm nông nghiệp
sự trở cỏ để phơi	đối tượng nước - hồ chứa nước tự nhiên hoặc tổng hợp đóng (ao, sự nghiệp cắt nước)
	Truyền thông, bao gồm cải tạo

Không phụ thuộc vào thành phần và tỷ lệ đất, bán của họ sẽ phải chịu quy tắc đặc biệt, một số RF luật Đất đai và Luật liên bang № 101-FZ (sau đây - Luật doanh thu). Tuy nhiên, có một số tính năng của việc mua bán đất nông nghiệp với hòa nhập đáng kể của đất phụ trợ. Đặc biệt, thành phần của họ, điều kiện xảy ra và tiếp tục sử dụng phải được bao gồm trong văn bản hiệp ước.

Hạn chế về việc bán đất

khu vực lưu thông dân sự được thực hiện có tính đến những hạn chế áp đặt bởi Dân sự, Luật Đất đai và các luật khác. Theo họ hiểu các điều kiện, việc cấm trong đó hạn chế chủ sở hữu tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản (công trình phụ, thế chấp, quản lý tin tưởng, cho thuê, vv).

Theo các chỉ tiêu của Luật doanh thu, mua bán đất nông nghiệp có những hạn chế sau:

1. Rất nhiều không được chuyển thành sở hữu của người nước ngoài (cá nhân hoặc công ty), người không quốc tịch, cũng như các công ty Nga, nếu phần vốn góp được uỷ quyền của họ về sở hữu nước ngoài hơn 50%.
2. Khu vực không thể bán được với một sự thay đổi tiếp theo của thể loại (đích). Trong trường hợp này, sau khi giao dịch được phép thay đổi việc sử dụng phép của đất. Ví dụ, khu vực để cắt có thể được chuyển đổi thành đồng cỏ.
3. Theo quy định tại Điều 4 của lưng, thuộc sở hữu của một thực thể (cá nhân hay doanh nghiệp) có thể được xác định duy nhất khu vực - từ 10 đến 100% tổng số lĩnh vực trong biên giới của thành phố. Nhiều hạn chế cụ thể thiết lập các quy định trong khu vực.

quyền ưu tiên để mua đất

Điều 8 của Luật xác định các trở ngại chính đối với việc lưu thông tự do của đất - ưu tiên của khu vực để mua đất khi nó được bán ra. Do tầm quan trọng chiến lược của khu vực và thức ăn, những hạn chế của một trật tự đặc biệt xa lánh, hoàn toàn hợp lý.

Bản chất của các quyền ưu tiên mua là người bán với mục đích để tham gia vào trong hợp đồng tương lai của trang web bán, có nghĩa vụ bằng văn bản để cung cấp các thông tin sau:

• giá trị của đất và cuộc sống định cư giữa các bên (không quá 90 ngày);
• khu vực của đối tượng và q ha. mét;
• Địa điểm (địa chỉ) phần thông tin đăng ký địa chính;
• địa chính (có điều kiện) số đất;
• thông tin về người bán, trong đó có chi tiết liên lạc.

Thông báo không cần phải nhập thông tin về khách hàng. Luật pháp đòi hỏi một ký hiệu trên việc chuyển nhượng theo cách riêng của mình. Ngoài ra, tài liệu này không đòi hỏi phải gánh chịu bất kỳ nghĩa vụ để bán.

Thông báo được chuyển đến văn phòng hoặc cơ quan gửi một bức thư với một danh sách các file đính kèm. Trong các ghi chú và tài liệu liên quan sau đây sẽ là bằng chứng chính trong tranh chấp tòa án về tính hợp lệ của hợp đồng mua bán.

Nếu cơ quan chấp hành (vùng hành chính, Bộ, bộ phận) khu vực từ chối mua, người bán có thông báo thích hợp, việc bán đất nông nghiệp đất nên được tổ chức trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, quyết định về việc mua đất có thể là tích cực. Trong trường hợp này, bắt đầu hành động pháp luật bài viết trong khu vực cung cấp cho các thủ tục cụ thể để thông báo bán (thông báo, trật tự hoặc quy định) và đăng ký các thỏa thuận mua bán sau này.

Ví dụ, việc bán đất nông nghiệp trong khu vực Moscow trên cơ sở định tại khoản 3 Điều 10 của số Luật 75/2004-OZ của thành phố 2004/12/06, sẽ được tổ chức trong vòng 60 ngày sau khi thông qua cơ thể, thành phố về việc thu hồi đất.

Ngoài các quyền của khu vực hay đô thị, pháp luật của Nga đưa ra một lợi thế và những người khác:

1. Người thuê nhà dưới mục 8 Điều 22 của Bộ luật Đất đai của Liên bang Nga có quyền mua đất thuê từ sở hữu nhà nước của đất trước mặt tất cả những người quan tâm khác.
2. Khi chủ sở hữu của phá sản - Tổ chức Nông - chủ sở hữu của nước láng giềng đất có quyền của pre-emption tài sản của mình.

Phù hợp với các điều kiện ưu đãi mua yêu cầu. Trong trường hợp vi phạm, mua bán đất nông nghiệp không có thể xảy ra hoặc không còn giá trị tại tòa án.

Việc chào bán đất: mẫu

Định mức điều № 101-FZ phát triển ở cấp khu vực, thông qua việc ban hành luật riêng biệt. Ví dụ, việc bán đất nông nghiệp ở Ivanovo quy định của Luật № 31 OZ của 8 tháng 5 năm 2008 "Trên mặt sau của đất ở khu vực Ivanovo." Trong các khu vực khác tình hình trên việc chuyển nhượng của các đối tượng có trong luật chung như một chương hoặc một phần riêng biệt.

Điều này cũng đúng đối với các thông báo về việc bán tương lai của trang web với. Trong hầu hết các khu vực, xin vui lòng gửi thư trong một hình thức miễn phí, xác định nó với tất cả thông tin cần thiết. Nhưng ở một số vùng có dạng sự chấp thuận của cơ quan điều hành. Ví dụ, trong thông báo Nizhny Novgorod Region phải tuân thủ Phụ lục № 1 Quyết định Chính phủ № 453-r ngày 13 tháng 3 năm 2012

Chuyển tiếp lên các giao dịch cho phần mua lại

Hiệp ước, như một sự kiện pháp lý, xuất hiện như một kết quả của các thủ tục kết luận của nó giữa các bên độc lập (mua và bán), mà là để đạt được thoả thuận về tất cả các điều kiện. Tuy nhiên, nó là cần thiết để ký kết một thỏa thuận và cho các điều kiện sau:

1. Sự hình thành đất.

Bán đất nông nghiệp chỉ có thể được thực hiện đối với một số trang web cá nhân, có nghĩa là họ đi qua quá trình khảo sát (thành lập và củng cố biên giới trên mặt đất) và đăng ký địa chính theo quy định của Luật liên bang № 221-FZ của 2007/07/24

2. Thông báo của quyền hành pháp trong khu vực và / hoặc diện tích mong muốn bán đất vào điều kiện cụ thể và nhận được từ họ những phản ứng thích hợp.

3- Có sự đồng ý của một bên thứ ba để bán được trình bày bằng văn bản. pháp luật hiện hành quy định các loại sau đây trong số họ:

• Sự đồng ý của người bạn đời của chủ sở hữu để bán (khoản 3 Điều 35 của Bộ Luật Gia Đình).
• Sự đồng ý của người quản trị tạm thời, Đại hội đồng chủ nợ hoặc người cung cấp an ninh tài chính (Điều 64, 82 và 101 của Luật liên bang № 127-FZ của 2002/10/26 'Trên Phá sản').
• Sự đồng ý của chủ sở hữu (trang trại cá nhân, nông nghiệp) các khu vực lân cận nếu cùng một trang web là người bán trong tình trạng phá sản ở giai đoạn thủ tục phá sản.

Danh sách trên có điều kiện mở cửa, như sự cần thiết của hành động nhất định để giao kết tiếp hợp đồng mua bán phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có trang web riêng của mình, vị trí của nó, là chủ thể quyền, phương pháp loại trừ.

Ví dụ, khi bán lại không có công việc khảo sát là cần thiết, như là đối tượng của hợp đồng đó đã đưa vào kế toán thích hợp. Thông báo về việc cơ quan chức năng về ý định bán là cần thiết chỉ khi người bán là một cá nhân.

điều kiện cần thiết

Quy định tại Điều 432 của Bộ luật Dân sự (BLDS), nó được xác định rằng trước khi kết luận thực tế của các giao dịch và chuyển giao tài sản và tiền bạc thì các bên phải thỏa thuận về các điều kiện sau:

1. Đối tượng của hợp đồng - một mô tả đầy đủ đất để phân biệt nó với những người khác. Thực tế đã phát triển một bộ thông tin đó phải được ghi trong hợp đồng:

• số địa chính;
• địa chỉ (địa điểm);
• diện tích ha hoặc vuông. mét;
• thể loại và việc sử dụng phép.

2. Giá đất chiếm đoạt - sự biểu hiện vật chất của nghĩa vụ phải trả cho người bán theo các điều khoản của hợp đồng mua bán. Nó có thể được quy định như đối với toàn bộ lãnh thổ như một toàn thể, và mỗi đơn vị diện tích. Các bên có quyền tự do lựa chọn kích thước của giá cả, nhưng không thể thay đổi nó tùy tiện.

Trong sự vắng mặt của các khu vực bán hàng hợp đồng điều kiện sẽ không được ký kết, nhưng sự sắp xếp rất tài sản của mình trong con người khác chỉ sẽ không xảy ra.

Quyền và nghĩa vụ của người bán thửa đất

Bán đất diện tích đất nông nghiệp có nghĩa là không chỉ là định nghĩa của đối tượng và giá cả, mà còn là một quy định hoàn toàn của các hành động của các bên (bên bán và bên mua) về việc chuyển giao, nghiệm thu và thanh toán của tài sản, cũng như các tài liệu đăng ký tiếp theo trong Rosreestra.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được xác định trong pháp luật hiện hành của Liên bang Nga, và như sau:

1. Nhiệm vụ và quyền lợi của người bán.

1.1. Cung cấp tất cả các thông tin có sẵn về gánh nặng (hạn chế) phần, chất lượng và triển vọng cho mục đích sử dụng của họ. Những thông tin này:

• cho phép thực hiện các loại hình cụ thể của sản xuất nông nghiệp (vườn nho, thiết bị, tạo đối tượng, vv);
• sự hiện diện của các trạm lân cận có bất kỳ ảnh hưởng phần bị thu hồi;
• tính chất định tính của trái đất, trong đó ảnh hưởng đến việc sử dụng và chi phí;
• dữ liệu khác mà có thể trong bất kỳ cách nào thay đổi quyết định của người mua để mua hàng.

Quyền đối với đất có thể được giới hạn trong việc thành lập ở cấp khu vực, yêu cầu cụ thể về việc sử dụng và phương thức quản lý và được liên kết với việc bảo vệ động vật và thế giới thực vật, bảo vệ đất, môi trường sống của các loài động vật quý hiếm hoặc chim, các tuyến đường di cư tự nhiên và vân vân.

Chủ sở hữu đất có thể không biết về tất cả các hạn chế, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng là những người được biết đến.

1.2. Chuyển đất.

Theo quy định này đề cập đến hành động của người bán trên thực tế và pháp luật trong việc giới thiệu người mua quyền sở hữu đất đai. Và có nghĩa là không phải là nghĩa đen của "trao giải thưởng" và được nhúng trong từ là pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 224 của Bộ luật Dân sự, bất kỳ mục nào được coi là được trao sau khi nhập học trực tiếp vào sở hữu của người mua. Sau này có thể được diễn tả như một phần của tài sản phát hành của người bán hay sự chấm dứt nuôi.

Nghĩa vụ chuyển giao được thực hiện theo hình thức của một tài liệu đặc biệt - các hành vi chuyển nhượng và chấp nhận có chữ ký của các bên ký kết hợp đồng và chỉ sau đó được coi là hoàn thành.

2. Quyền cơ bản của người bán là khả năng yêu cầu thanh toán kịp thời của đất theo các điều khoản của hợp đồng mua bán. Nếu tài sản được xa lánh chính quyền điều hành, ông có thể:

• theo dõi sự an toàn và sử dụng các trang web;
• yêu cầu mục đích sử dụng của tài sản, cũng như thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác về việc sử dụng lãnh thổ.

Quyền và nghĩa vụ của người mua thửa đất

Các quy định về các hành động và khả năng của người mua, như một quy luật, cũng tương tự như đối với người bán với. Hơn nữa, sau này có thể không có khả năng thực hiện nhiệm vụ của mình mà không có hành động tương ứng của người mua. Nói chung chúng có thể được chia thành 2 nhóm:

1. nghĩa vụ cơ bản.

1.1. Giá trị tiền đất ở số tiền, điều kiện và thủ tục thành lập bởi các hợp đồng mua bán. Như một quy luật, điều này dẫn đến việc chuyển tiền vào tài khoản theo thứ tự thanh toán đầy đủ.

1.2. Hoạt động nhằm vào việc áp dụng các vùng đất thuộc sở hữu thực tế của đất và làm cho hành động tiếp nhận và truyền tải.

Số trách nhiệm bổ sung giao cho người mua, là khá lớn và thường bao gồm thỏa thuận nộp thuế đất không phải là kể từ ngày thay đổi chủ sở hữu đất trong hồ sơ của cơ quan thuế, và kể từ ngày kết thúc hợp đồng mua bán hoặc đầu của việc sử dụng thực tế của các đối tượng. Đó là, như một quy luật, bắt buộc phải thực hiện và trả tiền cho việc đăng ký chuyển nhượng quyền với đất tại các cơ quan đăng ký của Nga.

Nếu các đối tượng bán hàng của chủ sở hữu đóng vai trò như thẩm quyền, trách nhiệm khác có thể được chuyển giao cho người mua, bao gồm:

• bảo trì phần mềm và cải thiện lãnh thổ lân cận, và truy cập đường bộ;
• điều khoản và thủ tục cho sự phát triển của khu vực trồng;
• đảm bảo truy cập miễn phí của các đại diện của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực cho các mục đích trang trại xác minh;
• bảo tồn các cuộc khảo sát, đánh dấu cuộc khảo sát;
• một bộ nhất định và thời gian của các hoạt động để bảo vệ và cải thiện điều kiện đất đai.

2. Người mua đúng điều chủ yếu đáp ứng các nghĩa vụ của người bán và là yêu cầu việc chuyển giao kịp thời các khu đất với việc thực hiện trơn tru của các cường quốc của họ về một chủ sở hữu:

• xây dựng các tòa nhà và cấu trúc cho các mục đích nông nghiệp;
• sử dụng cho mục đích riêng của họ khoáng sản công cộng, nước ngầm và các cơ quan nước khép kín;
• thủy lợi, thoát nước, cải tạo đất, ao thiết bị (ao và mỏ đá tưới).

Hợp đồng thu hồi đất không được ràng buộc và được hình thành bởi các quy tắc chung về việc bán bất động sản. Nhưng nó không phải là cấm sử dụng các công cụ tồn tại trước đó, các hình thức hợp đồng. Ví dụ, thứ tự của các RF Roskomzema 1-16 / 770 từ 1993/02/06 đã được phê duyệt hợp đồng mẫu cho việc bán đất nông nghiệp. Hiện nay, tài liệu này là vô hiệu, nhưng nó có thể đóng vai trò như một tài liệu tham khảo cho các giao dịch trên việc chuyển nhượng đất đai.

quy định không hợp lệ của hợp đồng mua bán

Khoản 2 Điều 37 của Bộ luật Đất đai RF liệt kê các điều kiện theo đó việc bán đất nông nghiệp sẽ được hợp lệ:

1. Quyền của người bán hoặc bất kỳ người nào khác để mua lại tài sản lại theo ý muốn, hoặc trong bất kỳ hoàn cảnh nào. Sự hiện diện của một điều khoản như vậy là trái với bản chất của tài sản.
2. hạn chế mới chủ sở hữu (người thâu tóm) với khả năng của đơn đặt hàng tiếp tục thu được tài sản. Ví dụ, một lệnh cấm trên thế chấp, trồng cây nhất định, cho thuê và vân vân.
3. Người bán giải phóng đất từ trách nhiệm pháp lý khi yêu cầu bồi thường và đòi chủ quyền đất do các bên thứ ba hoặc cơ quan công quyền. nghĩa vụ bồi thường cho người mua về những thiệt hại hoặc thu hồi các chướng ngại vật sử dụng đất quy định tại Điều 461 của Bộ luật Dân sự.
4. Mô tả các hành động của các chủ sở hữu tương lai, trong bất kỳ cách nào kết nối với sự thay đổi của loại đất hoặc sử dụng nó cho các mục đích khác, tức là không phục vụ nông nghiệp.

Thành lập những hạn chế này có ý nghĩa và hiệu quả nhất định. Ví dụ, nhờ họ trừ khi dưới vỏ bọc bán là hợp đồng cầm cố. Tùy thuộc vào mức độ và phạm vi của sự bao gồm trong thỏa thuận, việc bán đất nông nghiệp có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Cách để tham gia vào một hợp đồng mua bán

Có tính đến quyền sở hữu và cơ cấu đối tượng xác định các thủ tục sau đây cho việc bán đất nông nghiệp:

1. Việc mua lại đất tư nhân để mua và bán quy tắc linh hoạt cung cấp § 7 của Chương 30 của Bộ luật Dân sự, Điều 30 và Điều 38 của Bộ luật Đất đai RF, Điều 8 của Luật liên bang № 101-FZ.
2. mua lại trang web thông qua đấu thầu (hoặc đấu giá). Thông thường thủ tục này được thực hiện khi chuyển nhượng lô trong quyền sở hữu công cộng. quy tắc riêng biệt thiết lập bán cụ thể của đất nông nghiệp thông qua đấu giá, vắng mặt, và các chỉ tiêu của Luật doanh thu tham khảo các quy định tiêu chuẩn của Điều 38-38,1 của RF LC.
3. Trang web mua người thuê nhà. Với phương pháp này mua là quyền sở hữu rất quan trọng. Nếu việc bán chịu một phần đặc biệt, giao dịch diễn ra trên các quy tắc phổ quát. Nhưng mua đất thuê từ nhà nước hay khu vực, như sau từ khoản 4 Điều 10 của Luật doanh thu, có thể một cách thuận lợi, nhưng chỉ trong trường hợp không quy định hiện hành do cơ quan nhà nước hoặc thành phố để cung cấp đất cho thuê.

Nguyên tắc tự do hợp đồng được áp dụng, đặc biệt, và trên đường đến kết luận của nó, mà làm cho nó có thể định đoạt đất đai không chỉ cho các quy tắc phổ quát, nhưng thông qua đấu giá đất tư (đấu giá). Quy định của Luật doanh thu không cho phép, sốt sắng tuân thủ các nghĩa vụ trong chính quyền thông báo về đối tượng của ý định bán đất.